建物状況調査とは（その１）

建物状況調査を実施するメリットは？

不動産取引は、本来、中古の物件をメインに行うことが多いのですが、『建物状況調査』について知らない方も多いものです。

『建物状況調査』は一般的に『インスペクション』と呼ばれておりますが、『宅地建物取引業法』の改正に伴う新たな制度になります。

私どもは、不動産（土地・建物）の取扱いすることが基本です。

基礎知識も含めて考察したいと思います。

１，建物状況調査に関する基礎知識について

①建物状況調査『インスペクション』とは？

『建物状況調査』とは、既存住宅の基礎・外壁等の部位ごとに生じている『ひび割れ・雨漏り』等の劣化・不具合の有無を目視・計測等により調査するものです。

瑕疵が無いことを保証するものではなく、住宅の品質に関する情報を提供することにより、売主・買主が安心して取引が出来るよう、『劣化事象』等を把握し、明確にする作業になります。

②建物状況調査を誰が行うのか？

『建物状況調査』は、国の登録を受けた『既存住宅状況調査技術者講習』を修了した建築士（既存住宅状況調査技術者）が実施します。

※その講習を修了していない建築士や検査事業者が実施する調査は、宅地建物取引業法に基づく、建物状況調査にはあたりません。

建物状況調査を実施する者（調査実施者）は、調査当日、有資格者であることを証明できるカード型の修了証を携帯しておりますので、提示を依頼することで、有資格者かどうかを確認することが可能です。

『既存住宅売買瑕疵保険』への加入を希望する場合、『住宅瑕疵担保責任保険法人』の登録を受けた検査事業者の検査員に、依頼する必要が有ります。

③建物状況調査を実施するメリットは？

既存住宅の取引には、『中古』であるため住宅の状況が分からないと言った不安が想定されますが、建物状況調査を行なうことで、調査時点における住宅の状況を把握した上で、安心して売買等の取引を行なうことができ、取引後のトラブルの発生を抑制することが出来ます。

また、住宅の状況に見合った売買価格で取引ができたり、調査結果をリフォーム・メンテナンス等の計画等参考になるメリットも有ります。

さらに、住宅瑕疵担保責任保険法人の登録を受けた、検査事業者の検査員が建物状況調査を実施し、調査の結果、劣化・不具合等が無いなど一定の条件を満たす場合

既存住宅売買瑕疵保険に加入するための検査の有効期限は、木造住宅（戸建）の場合は、１年ごと

鉄筋コンクリート造等の共同住宅（マンション）の場合は、２年ごとになります。

④建物状況調査を実施せずにいると、リスク・デメリットは有るのでしょうか？

建物状況調査を実施しないリスクとして、引き渡し後に不具合が発見されると

元所有者（売主）にとっては、損害賠償（訴訟）等のトラブルに発展する可能性が有ります。

※売主が契約不適合責任を負わないとする特約があっても、不具合を知りながら告げなかった事実については、その責任を逃れることが出来ないと定められております。

【民法第５７２条】

買主は、想定外の改修費用が必要になる可能性もあり、媒介した宅地建物取引業者は、建物状況調査の説明が不十分となった場合、『調査義務違反』に問われる可能性が有ります。

これは、売主が契約不適合責任を負わない特約がある場合においても、同様であり細心の注意が必要です。

⑤既存住宅を売買する場合、建物状況調査は必須なのでしょうか？

既存住宅を売買する場合、必ず建物状況調査を実施するものでは有りません。

ちなみに『既存住宅』とは『過去に人が住んだことが有る、または現在住んでいる【中古住宅】のことで、建築完了から１年以上経過した物件や入居実績のある不動産』です。

⑥調査実施者の情報はどこで調べたらいいのでしょうか？

ここは意外と悩むところですが、『国土交通省ホームページ』で調べたりするのもいいと思います。

当方では、必ずお客様にご紹介する際は、色々と調査して電話にてヒアリングしてから、ご紹介することが多いです。

⑦建物状況調査にかかる、作業時間について？

建物の大きさによりますが、小規模な住宅であれば１時間から３時間程度です。

但し、大規模な住宅になりますと、今までの経験では６時間以上かかることも有ります。

詳細については、各調査実施業者担当に確認されることが重要です。

⑧建物状況調査の実施費用は？

建物状況調査の費用ですが、基準の設定はされていないようで、各調査実施者により異なり、標準的な検査内容の場合、6万円程度が目安の様です。

但し、木造の戸建住宅と、鉄筋コンクリート造のマンション等では、規模や工法により調査を実施する部位や箇所等が異なるので、調査費用についても同様異なりますので、各調査会社に要確認となります。

戸建の場合でも、土地・建物が大規模の場合は【高額になる場合】が有ります！

それだけ、財産の価値が高いと思っていいと思います！

⑨居住中の物件でも、建物状況調査は可能であるのか？

居住中の住宅でも、建物状況調査の実施は可能ですが、事前に所有者様の了承がないと難しいものです。

特に、建物状況調査自体が強制されていませんので、この点は判断が難しいものです。

購入希望の既存住宅について、建物状況調査を実施する際は、不動産会社担当経由にて建物所有者の承諾が必要になります。

⑩建物状況調査の実施費用は何方が負担するのですか？

ここは何時も交渉になるのですが、建物所有者若しくは、購入希望者に分かれます。

当方の判断では、メンテナンスのしていないと思われる建物については、建物所有者に依存したり、購入される方が神経質である場合は、購入希望者の方にお願いすることが多いです。

⑪建物状況調査を依頼した場合、調査当日までにどのような資料が必要になるのか？

建物所有者である売主が準備する書類は、依頼した調査実施者より詳細の説明が有ります。

調査対象の住宅の『設計図書、耐震性に関する書類（新築時の確認済証・住宅性能評価書）』等が考慮されます。

区分所有マンション（共同住宅）の場合

これらの書類に加えて『管理規約・長期修繕計画の写し』等の書類について、管理組合に請求して準備する必要が有ります。

『建物状況調査』は、売主・買主双方とも安心を書面で記録するような感じです。

次回のブログも『建物状況調査』の続きを考察したいと思います。