『相続』や『共同購入』する際の注意点は？

『相続』する場合は揉め事になる場合が多いものです！

不動産の仕事で、意外と困るご相談は、『公図・測量図を確認したら登記面積が合わない』と言ったことが有ります。

相続後に問題のない土地と思っていたら

隣接地の所有者から、建物や設備の越境等のクレームが絡むことも有ります。

更地であれば、分かり易いのですが

決まってその場合、家が建っていたり、コンクリート製の壁や生け垣が有ることが多く、何を根拠に公図や地積測量図を作成したのか不詳の場合も有ります。

こういった場合は、法務局で『何時、どこの土地家屋調査士で測量して』登記されているのかを確認することが重要です。

そこで確認するのは『隣接地との境界』になるのですが、測量図がない場合は、その境界を設置する必要が有るのですが、何を根拠に確定するのかが重要です。

法務局で公図を調べると、極たまに公図が複雑に重複していることもあり、隣接地は勿論のこと、当該地が明確であるのか、面積の増減が有るのか等、諸問題を解決することが重要です。

１，相続する際に気を付ける点は？

相続人が複数存在する場合、必ず土地・建物の面積を正確に測量することが重要です。

土地建物を相続する場合は、非常に問題が伴うものです。

例を挙げるときりがないのですが、兄弟姉妹であれば、相続するのか放棄するのかを、『遺産分割協議』等で取決めしたり、金銭・不動産・負債等の調査も重要です。

そんな中で、隣接地との境界等で揉めると、意外と相続するにも時間がかかるものです。

通常、相続税を支払う期限が１０カ月以内とされておりますが、その相続する際の壁が色々と起きるのが私どもが取扱いする不動産です。

登記簿上、記載されている面積が不一致であることは、権利の対象物が特定せず、種々の紛争原因になり易く、実際に合致するよう登記簿上も改める必要が有ります。

また、土地を分筆・合筆する際も、境界杭等の設置の確認する書類が有ります。

隣接地との『境界立会い確認書類』は、とても分かり易い書面です。

隣接地と揉めている場合は、共同で作成することが一番良いのですが、何分費用が意外と高く、１件の立会いで１０万円（税別）かかるもので、他に立会いする場合は高額になり見積もり段階で時間を要することが有ります。

また、土地を分筆する際は、条例等を事前に地方公共団体（区市町村）に予め確認することが重要です。

最低敷地面積の制限や、色々な建築制限が設けられていたりしては、相続時にトラブルになり易いものです。

２，隣地との境界を明確に！

当事者と、隣接地との間で境界を探し出すには、土地家屋調査士等の専門家にお願いするのが最善策になります。

両者の意思の合致が重要で、基点を定めて計測することから始まります。

関係地主との立会い、そして話し合いにて『公図・地積測量図』を作成して、問題解決されるのが一番だと思います。

３，共同にて土地建物を購入する際は？

最近、不動産の調査をしていると、極たまに『他人同士』で土地建物を購入される事案も有ります。

海外の住所や、一目で日本名でない名前や、繋がりの見えない方同士で登記されている場合も有ります。

日本国内の不動産は、これまで此れと言った取得の規制がなく、所有者不明の土地や建物が多くありました。

海外の多くの国では、安全保障や住宅価格の高騰の抑制を目的として、外国人の不動産取得に厳しい制限を設けております。

土地の所有禁止、購入可能な物件を限定（新築のみ等）、最低価格制限などの規制があり、日本のような自由に購入できないのが普通とされております。

４，海外での不動産取得に関する情報として

東南アジア（フィリピン・タイ王国・カンボジア）

通常、外国人は土地の所有が原則不可能であり、区分所有マンションのみに限定されております。

オーストラリア・ニュージーランド

外国人は原則として『新築物件』のみの購入は可能ですが、中古住宅の購入は厳しく制限され、廉価な物件は購入できないです。

マレーシア

購入可能な最低価格が地域ごとに設定されており、安価な物件は購入は厳しいです。

日本は世界的に見て、外国人が国籍や居住地に関係なく土地・建物を原則無制限に所有できる国になります。

他の多くの国は、原則、外国人による土地の直接所有が禁止・制限されます。

今更なんですが、最近日本でも『重要土地等調査法』により、防衛施設周辺のみ売買の届出・調査が義務化されたばかりです。

ただでさえ、所有者不明の土地が多いとされている、日本の土地なんですが、海外住所や相続人不在等の理由にて、私どもの手では解決できない事が増えると思います。

５，共同名義で購入する際の注意点は？

以前、本当にあった話ですが、友人同士３人名義で土地を購入する契約が有りました。

A氏は、友人B氏、C氏と金銭を三等分にして、土地を三等分の持ち分にして購入する約束だったのですが、売主に代金を支払う段階で、その中の一人B氏が支払えず、A氏C氏の２人で立替て、３人の名義で所有権移転登記を完了しました。

B氏は、お金を返してくれる約束でしたが、期限までにお金の用意が出来ず、３人で話し合いを行い、A氏とC氏の二人の共有名義に決めました。

所が、B氏がA氏の承諾なしで、C氏にその分を譲渡して登記迄済ましてしまう内容です。

かなり面倒な事案です。

本来であれば、１／６の持ち分を譲渡するのは分かるのですが、その話が出来ていない中で、持分の二重譲渡してしまったのですが、共有者はその持分を譲渡することは可能ですが、不動産の二重譲渡の場合は、所有権取得の登記を先に済ませた方が、自己の所有権を主張できます。

持分権の譲渡の場合も、理屈的にも有効とされております。

このような事例は滅多にないもので、他人同士の共有で不動産を購入したり売却する場合は、非常に複雑になり易いので注意が必要です。

①民法第９０５条

（相続分の取戻権）

遺産の共同相続人の一人が、遺産分割前に持分を譲り渡した時には、他の共同相続人は１ヵ月以内に限り、その価額及び費用を償還してその持分を買い戻すことが出来ます。

要件として相続分（積極・消極財産全般）の譲渡であることで、効果として、譲受人は相続財産を管理する権利・義務を継承することが出来ます。

②民法第６７６条

共同の事業を経営している組合員が、組合財産の持ち分を処分した時は、組合や組合と取引した第三者に対抗することは不可となります。

従って、立場を変えて共有持ち分の譲渡を受けようとする場合には、その持分が分割実行前の遺産に属していないか、組合財産を構成していないかを事前に調査する必要が有ります。

よく兄弟姉妹でのご相談で、購入や売却する際は、法曹等の専門家からの助言が必要になることが多いものです。

難しい内容でも、権利関係だけは外せないものです。

とは言えど、色々なご相談を頂いて、解決していくのが私どもの仕事です。

手間をかけ、よく考えて当方は対応させて頂きます。