『所有権の登記』と『借地権の増築』について

『不動産』は基本的なことを熟知しないとトラブルになります！

何時もの事ですが、諸事情にて不動産（資産）のご売却のご相談も多いものです。

長年のお付き合いされている方や、本当に久しぶりにご連絡が御座いますと、ご売却のご相談については慎重に回答させて頂いております。

分かり易くご説明するには、基本的な内容からご説明しておりますが、その基本的な説明が不十分な場合、ご相談者はかなり困惑するものです。

今回のブログは『登記』のご説明を考察したいと思います。

売買契約では、司法書士事務所の担当者より、お見積書や請求書をよく見ますが、その中で『保存登記』と記載され、報酬と共に記載されている税金をご説明したいと思います。

１，所有権の保存登記とは？

不動産登記では、『登記権利者』と『登記義務者』が共同し申請するのが原則ですが、『所有権保存登記』は、共同申請の例外を許可する特別規定です。

例外的な特殊な登記で、色々と特色があり、第一は、一般に登記は、土地・建物について所有権や抵当権などの権利などの権利を取得した時は、その取得を第三者に対抗するために必要とされます。

この登記は、第三者に対抗要件の登記ですが、殆どの所有権保存登記は第三者に対抗要件ではないものです。

ここは非常に分かりにくいのですが、これは土地や建物の原始取得者【建物の新築時や、土地が新たに生じた場合の土地建物の最初の所有者】又は、その相続人【包括承継者】には、登記がないと対抗しえない第三者ありえない理由が有るからです。

第二は、最初の所有権の登記であり、全ての権利の登記の出発点であることです。

所有権の登記がなされていなければ、他の権利の登記は一切出来ません。

このことから、第三者対抗する要件ではない『所有権保存登記』でも急ぐ必要がある場合が生じます。

例に挙げると、建築資金の融資を受けるために抵当権等の設定登記をしたり、事業資金等の融資を受け未登記の土地・建物に根抵当権等の設定登記をする場合、これらの担保権登記を受けるには、前提として『登記簿の甲区に所有権保存登記』がなされていなければなりません。

第三に、表示の登記に最初に取扱いする権利の登記で、依頼者登記権利者と登記義務者との手続き的に密接になります。

第四は、義務者になる権利の登記の名義人がなく原則的な共同申請の方式にて、所有権保存登記がなされれば、その後の登記は例外的な場合を除き、当事者同士で登記できるようになります。

第五は、所有権保存登記において可能な場合、申請者が所有者であることが公的に確認される証拠書類と申請書に添付されることです。

通常、専門の方が行うもので、当方もあまり目にすることは無いのですが

①表示登記手続きを経て所有者の表示をした登記簿

②戸籍の届出・記載手続きを経て相続関係を記載した戸籍又は除籍の謄抄本

③裁判手続きを経て所有権者を確定表示した判例の謄抄本

④収用手続きを経て収用による原始取得を証明した収用委員会の裁決書謄抄本

この中で、原則的で一般的なものは、①の表示登記手続きを得た所有者の表示をした登記を前提とした、②の戸籍の届出・記載手続きを経て相続関係を記載した戸籍又は除籍の謄抄本です。

表示登記手続きによる、表題部における所有者の記載と、所有権の保存登記は、密接な関係にて接続されます。

所有権保存登記は、①～④で申請人が原始取得者でない場合、中間省略登記と同じ登記となります。

２，地主に無断で建物を増築した場合は？

たまにある事例で、借地の上に住宅を建てて住んでいる方からのご相談ですが

地主が増築の際に、かなり高額な承諾料を請求する場合があるので、無許可で建物を増築される方もいらっしゃいます。

土地賃貸借契約書の条文で『地主に無断で増改築』の禁止等の条項がない場合、通常は即時契約の解除等には該当しないのですが

一般的に、借地上の増築する際は『地主の証明書』が必要とされておりますが、そう簡単には地主の証明書を発行されることは、ないのが現実です。

①地主との関係について

借地上の建物の増改築する際は、地主との相談は幾つもの決まりが有ります。

第一に、増改築の許可をめぐり、許可をするのか、許可をしないのか、許可する場合は『承諾料』は幾ら程度必要になるのかが問題になります。

法令上の権利関係について重要ですが、土地賃貸借契約書の内容で『無断での増改築禁止』の特約がない場合、または、土地賃貸借契約を締結していない等の場合

よくある相談で、地代の支払いがなされている場合、通常、地主は増改築を認めていると考えられれば、改めて許可を受ける必要なないものです。

第二段階として、増築については行政庁に対する建築確認申請時、地主の『土地使用承諾書』が必要であるかの問題も有ります。

本来は、建築確認の問題は、地主と借地人との権利関係の問題ではなく、建築基準法に合致する建物のであるのかが重要になります。

増築に際しては

地主の『土地使用承諾書』或いは、『増築の承諾書』が、建築確認のための添付書類に必要になります。

建築基準法上の認定のうえでは、土地賃貸借契約書に借地面積が記載されていれば、それで十分であると思われます。

第三段階は、登記申請の最初に『建物の表示登記の変更申請』の手続きが必要です。

登記簿謄本の表題部の『所在・家屋番号・種類・構造・床面積』などの、登記がされておりますが、増築の場合には、表示の登記の変更登記を申請することになります。

これは、増築後１ヵ月以内に申請する必要があります。

この場合、建物の所有権を証する書面を建物表示登記申請書に添付する必要が有ります。

ここで、地主の証明書が重要になり、『地主の印鑑証明書』付の『建築証明書』が不動産登記上の『所有権を証する書面』に該当されます。

地主の承諾を得られない増築の場合、地主の建築証明書は発行されません。

色々トラブルの原因にもなりますので、借地権の場合は、地主との信頼関係を維持していくのかを最大の関心事にすることが重要です。

借地権のメリット、デメリットを熟知するのが重要です。