『不動産登記』の法改正について！

所轄の法務局に『検索用情報の申出』の手続きすると便利です！

１月に入り、全国的に寒波の影響もあり、日本海側を中心に積雪の被害が甚大です。

当社は、全国的な不動産を取扱いしており『富山県高岡市』の１棟マンションを売却中なのですが、厳寒のこの時期は取扱いも大変になります。

雪国と言えば、青森県は４ⅿも積雪しているとのことで、雪かき作業も本当にご苦労されてると考えられますが、寒さに弱い方々は健康維持も大変なものです。

今回のブログは『不動産登記』の義務化される内容を、考察したいと思います。

１，住所等の変更登記の申告義務化とは？

私どもは、不動産の賃貸・売買・交換等で、生業しておりますので法改正の内容をいち早く熟知する必要が御座います。

本年、２０２６（令和８）年４月１日から『住所等変更登記』が義務化されます。

この義務化に伴い、今後は土地の所有者が住所変更したとき、正当事由がなく、２年以内に変更登記しない場合、最大で『５万円の過料』が発生します。

正当事由は、一般的に自宅のご売却や、所有者が死亡、相続人が不在等の場合が多く、地方では相続放棄されたりするケースも見受けられます。

以前のブログでも考察しましたが、相続時の納税（相続税）の期限は、被相続人の死亡日から１０カ月以内と定められております。

法改正が厳しくなった背景は、深刻な問題が絡んでおり、今後、国の方針に対して私どものアンテナをはっていかないとトラブルの原因にもなります。

不動産登記における『住所等変更登記』とは、不動産の所有者（所有権の登記名義人）の住所が変更になった際に、登記簿上の住所を現住所に変更する手続きです。

住宅の購入や、仕事上の転勤などで住所が変わり、現住所と登記簿上の住所が異なる場合、変更登記が必要となりますが、２０２６（令和８）年４月１日から義務化されることになりました。

同様に、結婚により氏名変更登記も、同年月日から義務化され、氏名変更日から２年以内に変更登記を申請しなくてはなりません。

２，義務化の背景と所有者不明土地の問題！

従来、住所変更登記や氏名変更登記は任意であり、未登記でも罰則は有りませんでした。

しかし、２０２６年４月１日以降は義務化され、違反した場合５万円以下の過料が課せられる可能性が有ります。

※過料金額は、法で定められた上限であり、実際の金額は個別により異なる可能性も予想されます。

今回の義務化は、２０２６年４月１日以降だけではなく、それ以前の変更も対象とされ、２０２６年４月１日以降の変更は変更日から２年以内、それ以前の変更は２０２６年４月１日から２年以内に登記が必要とされます。

住所や氏名の変更登記が義務化された背景には『所有者不明土地問題』が存在しており、当方のような不動産会社でも、よく見られる事案になります。

市町村が行った２０１６年度の一筆調査では、調査対象の６２万２，６０８筆のうち、登記簿謄本で所在不明の土地は１２万５，０５９筆に上り、そのうち６６．７％が相続に伴う所有者移転の未登記

３２．４％が住所変更の未登記によるものとされております。

所有者不明の土地の増加は、道路整理・防災工事の遅延、土地の有効活用の阻害、相続時の所有者特定困難など、様々な問題が引き起こし、国土交通省の試算では、所有者不明の土地による経済損失は、放置された不動産の管理不全コストによって、単年で１，８００億円、２０４０年までの累積で６兆円にまで膨らむと算出されております。

３，国が講じてきた対策と、スマート変更登記の導入について

この所有者不明問題の深刻さから、国は『所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法』を、２０１８年に制定し、２０２２年の改正を得て法整備を進めて、所有者不明土地の減少に努めております。

不動産登記制度の見直しもその一環であり、２０２４年４月には相続登記の申請が義務化され、２０２６年４月１日からは住所変更登記が義務化されます。

住所等変更登記に先立ち、２０２５年４月２１日から法務局が住民基本台帳ネットワークや戸籍データと連携して、住所変更登記の手続きを一部自動化する『スマート変更登記』が開始されております。

これは引越しや結婚等による住所・氏名が変更された場合、予め法務局に『検索用情報の申出』をして登録しておくと、変更があった際に法務局が変更の事実を確認して、本人の了承を得たうえで、職権で変更登記をするものになります。

具体的に法務局から確認メールが届き、変更登録を承認すれば、法務局は自動的に変更登記を行う仕組みになります。

この制度の利用で変更登記を、忘れて義務違反を防ぐことも期待されます。

住所等変更登記の義務化は、私どもの不動産仲介にも影響があり、お客様に対して変更登記の必要性・手続きの利用の推奨で負担の軽減し、スムーズな取引にてサポートできると思います。

空き家問題、空地問題や土地活用の手助けになると思いますが、先ずは生前にご説明を聞かれるのも得策であると思います。